Publicação

O novo Plano Diretor de São Paulo, recentemente aprovado pela Câmara Municipal e promulgado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), promete trazer mudanças significativas para o mercado imobiliário da cidade. Este documento, essencial para o planejamento urbano, busca ampliar a oferta de terrenos para incorporadoras, facilitar a oferta de vagas de garagem nos empreendimentos e incentivar a diversificação das tipologias dos novos apartamentos. As novas diretrizes estão previstas para começar a influenciar os lançamentos imobiliários a partir de 2025. Vamos explorar os impactos sob duas perspectivas: a das construtoras e incorporadoras, e a dos consumidores e especialistas do mercado imobiliário.

Perspectiva das Construtoras e Incorporadoras

Ampliação da Oferta de Terrenos: O novo Plano Diretor amplia a disponibilidade de terrenos, o que é visto de maneira positiva pelas incorporadoras. Com mais terrenos disponíveis, espera-se uma desaceleração no ritmo de valorização desses terrenos, que nos últimos anos vinha crescendo rapidamente. Eder Kenke Nörnberg, diretor da CBRE, acredita que essa medida melhora a situação para os empreendedores, permitindo uma maior flexibilidade nos investimentos e desenvolvimento de projetos diversificados.

Diversificação das Tipologias de Apartamentos: O plano incentiva a construção de unidades habitacionais de diferentes tamanhos dentro de um mesmo empreendimento. Isso inclui desde estúdios de 30 m² até apartamentos maiores de 100 m², além de áreas comerciais integradas. Para as construtoras, essa diversificação pode atrair um público mais amplo e aumentar a atratividade dos empreendimentos. Carlos Borges, presidente da Tarjab, menciona que o plano traz mais possibilidades para que um número maior de pessoas tenha acesso a morar em regiões bem infraestruturadas.

Incentivo à Construção em Áreas Próximas ao Transporte Público: A nova legislação aumenta os coeficientes de aproveitamento de terrenos próximos ao transporte público, ampliando o raio de incentivo para 700 metros de estações de metrô e trem, e 400 metros de corredores de ônibus. Isso significa que é possível construir mais nessas áreas, o que pode gerar um impacto significativo no planejamento dos projetos das incorporadoras.

Perspectiva dos Consumidores e Especialistas

Impacto no Preço dos Imóveis: Apesar da expectativa de desaceleração no preço dos terrenos, especialistas como Lucas Rietjens, da Guide Investimentos, apontam que o custo dos imóveis pode aumentar devido aos novos custos repassados pelas incorporadoras. No entanto, José Roberto Graiche Junior, presidente da AABIC, acredita que o novo plano pode frear a escalada de preços das propriedades, pois a maior oferta de terrenos com potencial de construção pode equilibrar o mercado.

Mudanças no Perfil dos Empreendimentos: Para os consumidores, as mudanças serão mais visíveis no formato dos prédios e na variedade de unidades oferecidas. Com a inclusão de apartamentos com diferentes metragens e funcionalidades, como varandas maiores e mais dormitórios, os empreendimentos se tornam mais adaptáveis às necessidades de diferentes perfis de moradores. Isso pode promover uma maior permanência dos moradores em seus imóveis, reduzindo a demanda por novos lançamentos.

Expectativas para o Futuro do Mercado Imobiliário: As construtoras estão revisando suas estratégias e aguardando uma retomada do crescimento do setor. Silvio Iamamura, da EZTEC, menciona que novas estratégias estão sendo estudadas para lidar com as mudanças trazidas pelo Plano Diretor. Embora algumas mudanças possam ser vistas como diluídas, como apontado por Caio Nabuco de Araujo da Empiricus Research, a expectativa é que a maior oferta de terrenos e a diversificação das tipologias residenciais ofereçam novas oportunidades tanto para investidores quanto para consumidores.

Considerações Finais

O novo Plano Diretor de São Paulo traz uma série de mudanças que visam equilibrar o desenvolvimento urbano e melhorar a qualidade de vida dos cidadãos. Para as construtoras e incorporadoras, as novas diretrizes oferecem mais oportunidades e flexibilidade, apesar de possíveis aumentos nos custos. Para os consumidores, as mudanças prometem uma maior diversidade de opções habitacionais e a possibilidade de morar em áreas bem localizadas com melhor infraestrutura. À medida que as novas regras começam a ser implementadas, o mercado imobiliário de São Paulo poderá passar por uma significativa transformação, beneficiando tanto os empreendedores quanto a população.